Les cas pratiques présentés ont pour objet de vous montrer comment des solutions juridiques pratiques sont de nature à vous permettre d'optimiser vos bases d'imposition et vos taux d'imposition.

L'un de ces cas répond sans doute à vos besoins. A défaut, consultez-nous et nous vous apporterons un avis d'expert.

Cas pratique N°5: du bon usage d’une société immobilière offshore et d’un trust dans le cadre d’un investissement immobilier.

Monsieur Jason est un citoyen canadien. Il adore la France et notamment sa capitale, Paris. Il songe sérieusement à y faire l'acquisition d'un appartement dans un quartier animé.

Cependant, compte tenu du montant de cet investissement et du peu de temps dont il disposera pour y séjourner, il souhaiterait pouvoir le louer.

Nous sommes approchés pour connaître les incidences fiscales de cette opération.

En effet, en cas de décès ou en cas de revente de ce logement, il veut s'assurer de payer le moins possible de droits de succession ou d'impôts sur les plus-values. Il s'interroge également sur le régime fiscal des revenus locatifs.

La solution envisageable:

Les revenus locatifs de cet appartement parisien seront soumis à la fiscalité française au taux de 49.58%, que le propriétaire particulier soit ou non résident français.

Pour s’assurer de ne pas être assujetti au régime des plus-values en France, il conviendrait que cet appartement soit acheté via une société immobilière luxembourgeoise. Grâce à la convention de double imposition liant la France au Grand Duché du Luxembourg, les plus-values enregistrées, lors de la revente de ce bien, ne seront pas soumises à taxation par l’administration fiscale française.

De surcroît, la taxation des revenus locatifs en France sera ramenée au taux de 34 1/3.

Les droits de succession redevables au titre de cet appartement peuvent être évités, si cette propriété est détenue directement ou indirectement par un trust. Les dispositions de ce trust doivent être établies avec précaution. Celui-ci doit être irrévocable et discrétionnaire. De plus, aucun des bénéficiaires ne doit être résident français.

Tout dividende payé par une société luxembourgeoise à un trust ne permet pas de bénéficier d'un allègement fiscal particulier. Le dividende est imposé à hauteur de 25% par les autorités fiscales luxembourgeoises.

C'est pourquoi, pour éviter cette imposition, il est à conseiller que cette société luxembourgeoise soit contrôlée par une société offshore.