Les cas pratiques présentés ont pour objet de vous montrer comment des solutions juridiques pratiques sont de nature à vous permettre d'optimiser vos bases d'imposition et vos taux d'imposition.

L'un de ces cas répond sans doute à vos besoins. A défaut, consultez-nous et nous vous apporterons un avis d'expert.

Cas pratique N°6: du bon usage de l'investissement immobilier locatif.

Monsieur Varenck réside en Hongrie. Il a réussi dans la vie des affaires et souhaite aujourd'hui investir une part conséquente de ses économies dans l'immobilier, en Hongrie mais aussi dans un certain nombre de pays d'Europe Centrale.

Il nous approche pour nous demander conseil, en vue de s’assurer des incidences fiscales de ses projets d’investissements.

Pourrions-nous valablement et utilement aider cet investisseur ?

Nous supposerons que monsieur Varenck n'est pas un professionnel de la promotion et de la gestion immobilière. Les gains espérés dans ces opérations résulteront de la location de ses propriétés et de leur revente ultérieure avec plus-values.

Nous nous intéresserons :

- aux structures juridiques adéquates pour l’achat et la gestion des immeubles locatifs,

- au régime fiscal applicable aux gains résultant de la gestion locative,

- au régime fiscal des plus-values en cas de revente des biens.

L’architecture juridique envisageable dans le cas présent pourrait être la suivante:

La création de sociétés civiles immobilières dans chacun des pays dans lesquels notre investisseur souhaite acquérir des immeubles constituerait la structure juridique adéquate. Ces sociétés procéderaient à l’acquisition et à la gestion des immeubles.

Ces sociétés civiles immobilières pourraient ainsi être contrôlées par une société holding établie dans un pays disposant d'une fiscalité favorable aux sociétés holdings : faible taxation des résultats et non-taxation des dividendes versés à un non-résident, grâce à l’existence de conventions fiscales bilatérales entre le pays de résidence de ces sociétés et le pays de résidence de leur société mère.

Les plus-values réalisables lors de la revente des immeubles ne devront ne pas être soumises à taxation.

L'établissement d'une société holding basée au Grand Duché du Luxembourg est envisageable dans le cas présent.

Cette juridiction ayant conclu un grand nombre de conventions de double imposition avec de nombreux pays européens, les dividendes versés par les sociétés civiles immobilières à la société holding luxembourgeoise ne feront l'objet d'aucune taxation ou à un taux minoré de 5% dans les pays de résidence des biens immobiliers.

De plus, les dividendes et les plus-values enregistrés par la société holding ne feront l'objet d'aucune taxation, selon certaines modalités à respecter.

Il serait également possible que cette société luxembourgeoise soit elle-même contrôlée par une société offshore située à Chypre.

Les dividendes versés par une société holding à une société holding basée à Chypre ne feront pas l'objet de retenue à la source par les autorités fiscales luxembourgeoises.

Monsieur Varenck contrôlera directement ou indirectement cette dernière société.

Enfin, les dividendes versés à un non-résident par une holding chypriote ne feront l'objet d'aucune taxation.

Donc, l’architecture juridique que nous pourrions proposer à notre client lui permettra de maximiser ses gains.